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考試法律常識之民法(79)：建筑物區(qū)分所有權
建筑物區(qū)分所有權，指業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產(chǎn)生的管理權相結(jié)合所形成的“三位一體”的所有權。須注意：不要錯誤地以為，只有高樓大廈才能形成建筑物區(qū)分所有權。例如：一棟平房，左邊一戶(獨立產(chǎn)權），右邊一戶（獨立產(chǎn)權），中間共用一面墻。這也形成了建筑物區(qū)分所有，只不過是世界上最簡單的建筑物區(qū)分所有。享有建筑物區(qū)分所有權的人稱為業(yè)主?！督ㄖ飬^(qū)分所有權解釋》第1條擴大了業(yè)主的范圍，擴大到一部分尚未取得專有部分所有權的人。業(yè)主包括三類人：(1)依照不動產(chǎn)登記取得專有部分所有權的人；(2)通過合法建造、繼承、受遺贈、法院判決取得專有部分所有權，尚未辦理宣示登記的人；(3)與建設單位簽訂買賣、贈與等合同，已經(jīng)交付房屋，尚未辦理過戶登記的人。(一)專有權1.專有權的特點：(1)專有權具有所有權的效力。由此可作兩個推論：①業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有權時，其他業(yè)主不享有優(yōu)先購買權（無簡化物權關系之壓力?、谌绻芾硪?guī)約規(guī)定業(yè)主不得轉(zhuǎn)讓房屋，屬于違反物權法定的約定，該約定不發(fā)生物權效力。(2)專有權受到較多限制。體現(xiàn)在：①業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房的，應經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。所謂“有利害關系的業(yè)主”，指本棟建筑物內(nèi)的所有其他業(yè)主。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張自己屬于有利害關系的業(yè)主的，應當證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。②行使專有權不得危及建筑物的安全。否則其他業(yè)主可行使物權請求權。(3)專有權在區(qū)分所有權中居于主導地位。體現(xiàn)在：①取得專有權即同時取得共有權和成員權；反之，喪失專有權即同時喪失共有權和成員權。②專有權的大小，決定共有權的持有份比例，決定管理權的大小。2.專有權的客體：(1)業(yè)主專有的住宅或經(jīng)營性用房（地板、天花板和四壁形成的空間）。(2)買賣合同明示由業(yè)主單獨所有的車位、車庫(《物權法》第74條第1款)。(3)買賣合同明示由業(yè)主單獨所有的綠地（《物權法》第73條。(4)具有構(gòu)造、利用上的獨立性，能予房屋登記的攤位(《建筑物區(qū)分所有權解釋》第2條)。(5)買賣合同明示歸業(yè)主專有的露臺（《建筑物區(qū)分所有權解釋》第2條。(二)共有權(★★★)1.共有權的客體。包括：(1)建筑物的基本構(gòu)造部分。如支柱、屋頂、梁、柱、外墻、承重墻、地下室。(2)建筑物的公用設施。如樓梯、走廊、電梯、給排水系統(tǒng)、公共照明設備、貯水塔、消防設備、大門、通信網(wǎng)絡設備、避難層、設備層、設備間。(3)建筑物占有的地基使用權（建設用地使用權或宅基地使用權），以及小區(qū)內(nèi)的空地(但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外）。(4)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外）。(5)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外)。(6)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房。(7)占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位。(8)建筑物及其附屬設施的維修資金。2.業(yè)主對共有部分的權利與義務。除非另有約定，區(qū)分所有人按照“持有份”對共有部分享有權利，負擔義務。所謂“持有份”，指專有部分的面積占建筑物總面積的比例。(1)對共有部分的權利包括：①使用權，業(yè)主有權共同使用和輪流使用共有部分。②收益權，業(yè)主有權依照其持有份取得因共有部分產(chǎn)生的收益。(2)共有部分的義務包括：①以共有部分的本來用途使用共有部分。②按照各自的持有份分擔共同費用和其他負擔；并且不得以放棄權利為由不履行義務。須注意：建筑物區(qū)分所有權中的共有權既不是按份共有（不得請求分割），也不是共同共有（有持有份），而是一種特殊的共有，又被稱為互有。(三）管理權(★★★)1.行使共同管理權的組織。包括：⑴業(yè)主大會。由全體業(yè)主組成，是業(yè)主的意思形成機構(gòu)。⑵業(yè)主委員會。由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的部分業(yè)主組成的組織機構(gòu)，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位：(1)不具有作為原告起訴業(yè)主的訴訟主體資格。根據(jù)《物權法》第83條，業(yè)主大會和業(yè)主委員會雖有權請求業(yè)主停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，但無權對該業(yè)主提起訴訟。只能由受到侵害的業(yè)主提起訴訟。須注意：這一制度目前有所松動。根據(jù)《物業(yè)服務糾紛解釋》第8條的規(guī)定，業(yè)主大會決議解聘物業(yè)服務企業(yè)后，業(yè)主委員會有權解除物業(yè)服務合同（行使任意解除權，此時若出現(xiàn)爭議，業(yè)主委員會可作為原告起訴)，但業(yè)主委員會仍不承擔責任，若有業(yè)主欠繳物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)仍只能請求業(yè)主支付。(2)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷，但應當在知道或者應當知道決定作出之日起1年內(nèi)行使。2.業(yè)主大會的表決規(guī)則。(1)決定下列事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意（包括本數(shù)，達到2/3即可）（雙絕對多數(shù)決）：①籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。②改建、重建建筑物及其附屬設施.(2)決定下列事項，應當經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（達到半數(shù)還不行，須超過50%)(雙簡單多數(shù)決)，即《物權法》第76條第1款第(一）項至第（四）項、第（七）項規(guī)定的事項。須注意：《建筑物區(qū)分所有權解釋》第7條規(guī)定，決定下列事項，也屬于應當經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的事項：①改變共有部分的用途》②利用共有部分從事經(jīng)營性活動；③處分共有部分。還須注意：業(yè)主人數(shù)的確定。根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權解釋》第9條的規(guī)定：①原則上，業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。②但建設單位尚未出售和雖以出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算?？?cè)藬?shù)，按照上述的統(tǒng)計總和計算。典型真題王某有一棟兩層樓房，在樓頂上設置了一個商業(yè)廣告牌。后玉某將該樓房的第二層出售給了張某。下列哪些選項是正確的？(08年·卷三·58題一ABCD)A.張某無權要求王某拆除廣告牌B.張某與王某間形成了建筑物區(qū)分所有權關系C.張某對樓頂享有共有和共同管理的權利D.張某有權要求與王某分享其購房后的廣告收益[答案解析]①王某將樓房的第二層出售給張某后，王某與張某對房屋形成建筑物區(qū)分所有。故B選項正確。②屋頂屬于業(yè)主共有，王某與.張某享有共有和共同管理的權利，故C選項正確。③根據(jù)《物權法》第76條以及《建筑物區(qū)分所有權解釋》第7條，將設置于樓頂?shù)膹V告牌撤除，屬于改變共有部分的用途，須經(jīng)王某和張某之“雙簡單多數(shù)決”才能形成有效的決議，張某一人的同意僅達到半數(shù)，尚未超過半數(shù)。故A選項正確。④拫據(jù)《物權法》第72條第1款，業(yè)主對共有部分享有共益權，張某有權要求與王某分享其購房后的廣告收益，故D選項正確。
考試法律常識之民法(72)：基于法律行為物權變動的區(qū)分原則
第15條當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。1.區(qū)分原則的含義。在基于（通過）法律行為的物權變動中，應在觀念與制度上區(qū)分物權變動效果的犮生與債權效果（法律行為生效）的發(fā)生。①法律行為是否生效，債權效果是否發(fā)生，應依照法律行為制度確定。②物權變動效果是否發(fā)生，應依照物權變動的規(guī)則確定。③因欠缺公示手段導致不能發(fā)生物權變動效果的，法律行為的效力不因此而受影響。2.區(qū)分原則的具體內(nèi)容。《物權法》第15條確立了基于法律行為的不動產(chǎn)物權變動中的區(qū)分原則。不僅如此，所有基于法律行為的動產(chǎn)物權變動也遵循區(qū)分原則。舉其要者：(1)房屋買賣（贈與）中，若未辦理過戶登記，物權變動不能發(fā)生，買受人（受贈人）尚未取得房屋所有權，但登記不是房屋買賣（贈與）合同的生效要件，房屋買賣（贈與）合同是否生效依照《合同法》確定（《物權法》第15條)。(2)不動產(chǎn)抵押中，若未辦理抵押登記，則抵押權未設立，但不因此影響抵押合同的生效，抵押合同是否生效依照《合同法》確定（《物權法》第187條)。(3)動產(chǎn)買賣（贈與）中，若未交付動產(chǎn)，不能發(fā)生動產(chǎn)所有權變動，買受人（受贈人）尚未取得動產(chǎn)所有權，但交付不是動產(chǎn)買賣（贈與）合同的生效要件，買賣（贈與）合同是否生效依照《合同法》確定（《物權法》第23條)。(4)動產(chǎn)質(zhì)押時，未交付動產(chǎn)（或者采用占有改定方式交付）的，質(zhì)權未設立，但不因此影響質(zhì)押合同的效力（《物權法》212條）特別提示(1)中國大陸的區(qū)分原則是“有中國特色”的區(qū)分原則。與德國、臺灣地區(qū)的區(qū)分原則含義不同。(2)德國、臺灣地區(qū)之區(qū)分原則的內(nèi)容。德國、臺灣地區(qū)的區(qū)分原則系將法律行為區(qū)分為負擔行為和物權行為，引起物權變動的系其中的物權行為。例如：甲將一輛汽車以30萬元出賣給乙，并向乙完成現(xiàn)實交付。其區(qū)分原則的內(nèi)容是：①甲、乙間買賣合同系負擔行為，其效力僅在于產(chǎn)生買賣合同中的債權債務，負擔行為本身不能導致汽車所有權由甲移轉(zhuǎn)給乙。②欲使汽車所有權由甲移轉(zhuǎn)給乙，須在負擔行為之外，另行成立有效的物權行為（其內(nèi)容是：甲愿意向乙移轉(zhuǎn)汽車的所有權，乙愿意受讓汽車的所有權），有效的物權行為加公示（汽車的交付）才能導致汽車所有權的移轉(zhuǎn)（物權變動）。(3)中國大陸區(qū)分原則的內(nèi)容。中國大陸不承認負擔行為與物權行為的區(qū)分?；诜尚袨榈奈餀嘧儎又械膮^(qū)分原則系將法律效果區(qū)分為物權變動效果的發(fā)生與法律行為生效效果的發(fā)生（見例1)。例1甲將房屋出賣給乙，交付了房屋，但尚未辦理過戶登記。①裉據(jù)區(qū)分原則，因未登記，尚未取得房屋所有權，但甲、乙間的房屋買賣合同已經(jīng)生效。②區(qū)分原則的價值在于：(a)未經(jīng)公示（登記），不發(fā)生所有權變動，以保護交易安全（再同甲交易之人的交易安全)。(b)甲、乙間的買賣合同已經(jīng)生效，乙享有合法的債權。基于該債權，乙有權請求甲辦理過戶登記，甲拒絕的，乙可通過強制執(zhí)行取得房屋的過戶登記。③若甲鐵了心不讓乙取得房屋所有權，甲只有兩種方法：第一，放一把火將房屋燒毀；第二，將房屋出賣給不知情的第三人并辦理過戶登記。這樣，乙確實不能取得房屋所有權了，但乙仍可基于有效的買賣合同請求甲承擔損害賠償?shù)冗`約責任。區(qū)分原則VS物權變動的無因性(1)德國、臺灣地區(qū)有物權變動的無因性這一制度。意思是，在基于法律行為的物權變動中，即使作為原因的負擔行為無效，只要作為處分行為的物權合同有效，則物權變動仍然發(fā)生。物權變動不因負擔行為的無效而無效。例如：甲（30歲）將汽車出賣給乙（15歲），且交付了汽車，乙的父母知道后拒絕追認。甲、乙間的買賣合同（負擔行為）因乙為限制民事行為能力人而無效，但甲、乙間移轉(zhuǎn)汽車所有權的物權合同（因其內(nèi)容僅僅使乙取得汽車所有權，屬于使乙純獲法律上利益的行為）卻不因乙屬于限制民事行為能力而無效，相反物權合同為有效，故乙仍取得汽車所有權。但是，由于買賣合同無效，乙取得汽車所有權構(gòu)成不當?shù)美瑧蚣追颠€不當?shù)美ㄆ囁袡啵?2)中國大陸不承認物權變動的無因性。相反，遵循的是基于法律行為之物權變動的有因性。即所有基于法律行為的物權變動，若其法律行為無效、不成立或者被撤銷，即使動產(chǎn)已經(jīng)交付、不動產(chǎn)已經(jīng)辦理過戶登記，依然不能發(fā)生物權變動的效果。(3)在中國大陸，基于法律行為的物權變動，可作如下歸納：①反著不發(fā)生影響。即未交付、未登記的，不影響法律行為的生效。②正著發(fā)生影響。即法律行為不成立、無效、被撤銷的，不可能發(fā)生物權變動的效果（見例2)。例2《不動產(chǎn)登記暫行條例》于2014年11月24日頒布后，甲、乙為了好玩，想單純體驗一把不動產(chǎn)過戶登記，就簽訂了份虛假合同，合同約定甲將自己房屋出賣給乙。后雙方基于該買賣合同將房屋登記在乙名下。①甲、乙的買賣合同屬于雙方虛假行為，無效。②因買賣合同無效，雖已辦理過戶登記，物權變動不能發(fā)生，乙不能取得房屋所有權，甲仍為房屋所有權人。③對區(qū)分原則應有正確的理解。經(jīng)典真題乙買甲一套房屋，已經(jīng)支付I/3價款，雙方約定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉(zhuǎn)移房屋所有權。下列哪一選項是正確的？（07年?卷三?6題一C)A.合同尚未生效，甲應返還所受領的價款并承擔締約過失責任B.合同無效，甲應返還所受領的價款C.合同有效，甲應繼續(xù)履行合同D.合同有效，法院應當判決解除合同、甲賠償乙的損失[答案解析]根據(jù)區(qū)分原則，甲、乙的房屋買賣合同已經(jīng)成立并生效，故A選項錯誤；B選項錯誤；C選項正確。同時，甲并不享有法定解除權或約定解除權，甲請求解除合同的請求無事實依據(jù)，應予駁回，故D選項錯誤。
