考試法律常識之民法(78):更正登記、異議登記、預告登記

③若登記名義人為真正的物權人,真正物權人之處分行為在法律上不受異議登記的影響(在事實上會受到影響)(見例3)。例1哥哥與弟弟等額按份共有一棟房屋,登記在哥哥名下。弟弟辦理異議登記后的第二天,哥哥以自己的名義將房屋出售給丙,并托關系給丙辦理了過戶登記。①根據《物權法》第97條,哥哥的出售行為屬于無權處分,雖給丙辦理了過戶登記(注意:若不托關系是不可能過戶登記的),丙也不能善意取得。②原因在于:雖有錯誤登記,但異議登記減損了錯誤登記的公信力,丙應當知道哥哥實施的是無權處分(即主觀上惡意)。例2哥哥與弟弟等額按份共有一棟房屋,登記在哥哥名下,弟弟辦理了異議登記。弟弟因未能籌集到訴訟費,異議登記30天后一直沒有提起訴訟。深諳法律的哥哥認為有機可乘,以自己的名義將房屋以市價出賣給不知情的丙,并托關系給丙辦理了過戶登記。①異議登記后15天沒有起訴的,異議登記自動失去效力,只要符合善意取得的構成要件,丙就可以善意取得。②在現(xiàn)實中,事情可能是這樣進展的:丙發(fā)現(xiàn)有異議登記(尚未被涂銷),就問哥哥這是怎么回事。哥哥于是編造謊言,謊稱房屋屬自己單獨所有,有人羨慕嫉妒恨,惡作劇來了一個異議登記(但自感理虧,所以30天來不敢起訴),丙聞言方才敢下手購買(此時丙主觀上就是善意的了)。例3哥哥獨自投資建造了一棟房屋,且辦理初始登記。弟弟認為哥哥應盡手足之情,給自己幾間,被哥哥拒絕,弟弟于是去辦理了異議登記。哥哥見弟弟胡鬧,就將房屋出售給丙,并托關系給丙辦理了過戶登記。①弟弟的異議登記事實上會給哥哥帶來麻煩,因為理性的買受人看見異議登記后,不敢下手購買。若該異議登記真的給哥哥帶來這樣的損害,弟弟應承擔損害賠償責任。②但是,該異議登記不會在法律上給哥哥造成阻礙,現(xiàn)哥哥將房屋出售給丙,并瀟灑地辦理了過戶登記,丙取得了房屋所有權。③丙屬于繼受取得房屋所有權,不是善意取得,因為哥哥的出售行為屬于有權處分。在法律上,異議登記對于真正的有權處分是無能為力的。(三)預告登記(《物權法》第20條)(★★)1.預告登記的種類:實踐中,預告登記主要包括:①商品房預售登記。②在建工程抵押的預告登記。③抵押權順位的預告登記。2.預告登記的效力:(1)辦理了買賣(贈與)等旨在移轉所有權的合同的預告登記后,未經預告登記權利人的同意,處分(出售、贈與、抵押等)該不動產的,不發(fā)生物權效力(但不影響合同的效力)。(2)預告登記在下列兩種情形下自動失效,即使沒有涂銷預告登記,預告登記亦不再具有前述效力:①債權消滅。②自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請本登記。例4房地產開發(fā)商甲與乙簽訂房屋買賣合同后,按照約定辦理了預告登記。房屋建成后(此時房屋所有權仍屬于甲),甲擅將該套房屋出售給丙,并托關系給丙辦理了過戶登記。①此例彰顯預告登記之保障不動產債權實現(xiàn)的作用。②甲的處分不能發(fā)生物權效力,丙不能取得房屋所有權(注意:若不托關系是不可能辦理過戶登記的)。③乙有權請求甲涂銷丙之登記,并給自己辦理過戶登記。④甲、丙合同有效,丙可對甲主張違約責任。例5房地產開發(fā)商甲以在建房屋為乙設立抵押,并辦理了抵押預告登記。房屋建好后,未經乙同意,甲又以該房屋為丙設立抵押權,并于2009年4月1日辦理了抵押登記。乙亦在可以辦理抵押本登記之曰起3個月內辦理了抵押登記,登記日期為2009年4月20日。①此例彰顯抵押預告登記之順位保障作用。②乙的抵押權登記在后,但由于預告登記在前,故乙的抵押權優(yōu)先于丙的抵押權。③要正確理解《物權法》第20條“預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發(fā)生物權效力”的意思。其含義是:(a)若辦理了買賣(贈與)等旨在移轉所有權合同的預告登記,未經預告登記權利人的同意,出賣、贈與、抵押該不動產的,不發(fā)生物權效力。(b)若辦理了抵押合同的預告登記,未經預告登記權利人的同意,抵押該不動產的,仍可發(fā)生抵押權設立的效果,只是順位靠后。例6房地產開發(fā)商甲與乙簽訂房屋買賣合同后,按照約定辦理了預告登記。房屋建成后,在給乙辦理過戶登記前,甲宣告破產。①此例彰顯預告登記之破產保護作用。②多虧預告登記襄助,該房屋雖屬甲的破產財產,乙仍有權請求破產管理人給自己辦理過戶登記。典型真題甲公司開發(fā)寫字樓一幢,于2008年5月5日將其中一層賣給乙公司,約定半年后交房,乙公司于2008年5月6日申請辦理了預告登記。2008年6月2日甲公司因資金周轉困難,在乙公司不知情的情況下,以該層樓向銀行抵押借款并登記。現(xiàn)因甲公司不能清償欠款,銀行要求實現(xiàn)抵押權。下列哪一判斷是正確的?(09年.卷三?8題一C)A.抵押合同有效,抵押權設立B.抵押合同無效,但抵押權設立.C.抵押合同有效,但抵押權不設立D.抵押合同無效,抵押權不設立[答案解析]①買賣合同之預告登記的效力有二:(a)不動產所有人的處分權因預告登記受到限制,未經預告登記權利人的同意不得處分該不動產;處分的,不發(fā)生物權變動效力。(b)預告登記權利人的不動產債權具有排他效力。②《物權法》第20條還貫徹了《物權法》第15條的區(qū)分原則,即未經預告登記權利人同意處分該不動產的,只是不能發(fā)生物權變動的效果,但并不因此影響處分合同的效力。具體到本題,甲與銀行的抵押合同是有效的,但不能發(fā)生抵押權設立的法律效果(辦理了抵押登記也不行!)。故本題唯一正確的答案C選項。

如何理解“根據考察對象的不同情況,通過適當方式在一定范圍內發(fā)布干部考察預告”? - 行測知識

如何理解“根據考察對象的不同情況,通過適當方式在一定范圍內發(fā)布干部考察預告”?減小字體增大字體如何理解根據考察對象的不同情況,通過適當方式在一定范圍內發(fā)布干部考察預告?

考察預告是指考察干部時,在一定范圍和時間內,通過適當?shù)姆绞?,對考察工作有關事項進行預告。一般來說,考察預告要在考察對象所在的單位、地區(qū)或者其他范圍內,通過社會媒體或內部文告、召開會議等形式,公布考察組組成情況及聯(lián)絡方式、考察對象的簡要情況等。進行干部考察預告一般有以下內容:(1)預告內容。包括考察組的駐地、考察時間、聯(lián)系方式等有關情況,或者考察對象的簡要情況等。(2)預告范圍。可根據考察對象的不同情況確定。一般要向考察對象所在地區(qū)或工作單位預告,也可面向社會進行預告。(3)預告方式。需要面向社會預告的可通過報紙、電視、廣播等新聞媒體公告,在部門或單位內部預告的,可采取張榜公告、會議或文件公布等辦法,還可以通過在一定范圍內發(fā)放征求意見表時一并進行。

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